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Keine Mietzahlung wegen Corona?

Drei gute Nachrichten aus dem Mietrecht

Die behördlich angeordneten Schließungen des Einzelhandels, der Gastronomie und der Hotellerie sowie weiterer Branchen infolge der Corona – Pandemie sorgt weiterhin für Diskussionen. Eine der geführten Diskussionen betrifft das Gewerbemietrecht, namentlich die Frage, ob Mieter_innen trotz des Corona – Lockdowns zur Zahlung der Miete in voller Höhe verpflichtet sind.

Mieter_innen argumentieren, dass die Mieträume infolge des Lockdowns nur noch eingeschränkt nutzbar seien. Zwar eigneten sich die Mieträume noch als Lager-, jedoch nicht als Verkaufsfläche. Die durch den Lockdown erheblich eingeschränkte Nutzbarkeit der Mieträume müsse Auswirkungen auf ihre Mietzahlungspflicht haben.

Vermieter_innen argumentieren, dass die Mieträume trotz des Lockdowns uneingeschränkt nutzbar, insbesondere auch nicht mangelhaft seien. Die Mieträume könnten jedenfalls als Lager-, theoretisch auch als Verkaufsfläche genutzt werden. Darauf, dass der Verkauf wegen der angeordneten Schließung faktisch nicht möglich ist, hätten Sie keinen Einfluss. Vielmehr tragen Mieter_innen das sogenannte „Verwendungsrisiko“.

Trotz bzw. gerade wegen dieser unterschiedlichen Interessenslagen erzielen die Vertragsparteien teilweise einvernehmliche Regelungen, teilweise streiten sich die Vertragsparteien vor Gericht. Hierzu verweisen wir auf unseren Artikel: „Halbe Miete wegen Corona? 2 Gerichte, 2 Urteile“. Diesen Unstimmigkeiten ist der Gesetzgeber durch eine neue Corona – Vorschrift entgegengetreten. In Artikel 240 § 7 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) heißt es nunmehr: „Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Diese Reglung ist auf Pachtverträge entsprechend anwendbar.“ Damit stellt der Gesetzgeber klar, dass die behördlich angeordneten Schließungen des Einzelhandels, der Gastronomie und der Hotellerie sowie weiterer Branchen durchaus Einfluss auf die Mietzahlungspflicht haben kann .

Ausgangspunkt hierbei ist § 313 BGB, der die Störung der Geschäftsgrundlage regelt. Vorausgesetzt wird, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben (erstes Element) und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten (zweites Element), soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (drittes Element). Liegen diese drei Elemente vor, kann die Anpassung des Vertrags verlangt werden. Die Anpassung des Vertrags könnte unter anderem dann dazu führen, dass Mieter_innen von ihrer Mietzahlungspflicht teilweise befreit werden. Wie sich die Vertragspassung im Einzelfall gestaltet, bleibt den Parteien überlassen. Mit dem neuen § 7 des Artikels 249 EGBGB wird nunmehr vermutet, dass die Auswirkungen des Lockdowns die erste der genannten Voraussetzungen erfüllt. Dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss durch den Lockdown schwerwiegend verändert haben, muss von keiner Partei mehr bewiesen werden. Mieter_innen müssen „nur“ noch das Vorliegen des zweiten und dritten Elementes darlegen und beweisen, um eine Vertragsanpassung verlangen zu können. Hieraus ergeben sich gleich drei gute Nachrichten:

Verbesserte

Verhandlungsposition

Dank der klarstellenden Regelung dürfte sich eine einvernehmliche Einigung zwischen Mieter_- und Vermieter_innen künftig leichter gestalten. Mit der neuen Regelung wird die Verhandlungsposition von Mieter_innen gestärkt.

Rückwirkende

Geltendmachung

Die Möglichkeiten, wegen einer gestörten Geschäftsgrundlage eine Mietanpassung zu erzielen, sind grundsätzlich auch rückwirkend für den Zeitraum ab April 2020 anwendbar, sofern und soweit in diesem Zeitraum öffentlich angeordnete Nutzungsbeschränkungen bestanden haben.

Vorrang- und

Beschleunigungsgebot

Neben der klarstellenden Regelung des § 7 wurde durch § 44 des Einführungsgesetzes zur Zivilprozessordnung (EGZPO) auch ein Vorrang- und Beschleunigungsgebot eingeführt.

Erstens: Dank der klarstellenden Regelung dürfte sich eine einvernehmliche Einigung zwischen Mieter_- und Vermieter_innen künftig leichter gestalten. Zwar trifft auch die neue Regelungen keine abschließende Aussage darüber, ob Mieter_innen in jedem Einzelfall und in welcher Höhe von der Mietzahlung befreit werden. Gleichwohl wird mit der neuen Regelung die Verhandlungsposition von Mieter_innen gestärkt.

Zweitens: Die gesetzlichen Möglichkeiten, wegen einer gestörten Geschäftsgrundlage eine Mietanpassung zu erzielen, sind grundsätzlich auch rückwirkend für den Zeitraum ab April 2020 anwendbar, sofern und soweit in diesem Zeitraum öffentlich angeordnete Nutzungsbeschränkungen bestanden haben.

Drittens: Neben der klarstellenden Regelung des § 7 wurde durch § 44 des Einführungsgesetzes zur Zivilprozessordnung (EGZPO) auch ein Vorrang- und Beschleunigungsgebot eingeführt: „Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln. In diesen Verfahren soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.“ Dieses Vorrang- und Beschleunigungsgebot dürfte dazu führen, dass langwierige Gerichtsverfahren vermieden und schnelle Rechtssicherheit geschaffen werden.

BEACHTEN SIE: Die neue Regelung verschafft Mieter_innen eine bessere Verhandlungsposition. Sie führt indes nicht automatisch dazu, dass Mieter_innen die Miete nicht oder nicht vollständig zahlen müssen. Zahlen Mieter_innen die Miete nicht oder nicht vollständig, riskieren sie regelmäßig eine Kündigung des Mietvertrags oder auch Rückforderungen. Ein pauschales Recht, die Miete nicht zu zahlen oder die Miete zu mindern, wurde durch den § 7 des Artikels 240 EGBGB gerade nicht eingeführt.

Gestörte

Geschäftsgrundlage

Der Gesetzgeber stellt klar, dass die behördlich angeordneten Schließungen des Einzelhandels, der Gastronomie und der Hotellerie sowie weiterer Branchen durchaus Einfluss auf die Mietzahlungspflicht haben kann .

Riskieren Sie

keine Kündigung

Die Neuregelung führt indes nicht automatisch dazu, dass Mieter_innen die Miete nicht oder nicht vollständig zahlen müssen. Ein pauschales Recht, die Miete nicht zu zahlen oder die Miete zu mindern, wurde durch den § 7 des Artikels 240 EGBGB gerade nicht eingeführt.

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